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ÖKO-TEST März 2013
vom

Immobilienrenten

Rente aus Stein

Zu wenig Geld im Alter? Ruheständler können ihr Eigenheim neuerdings beleihen, um die Rente aufzubessern. Das Modell ist aber nicht ohne Tücke - und die Zusatzrente oft viel zu klein.

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22.02.2013 | Das eigene Haus gilt 85 Prozent Deutschen als verlässlichste Form der Altersvorsorge. Das belegt eine Umfrage des Marktforschungsinstituts Forsa im Auftrag von Union Investment vom Ende vergangenen Jahres. Fast jeder Dritte, der zusätzliches Geld für das Alter auf die hohe Kante legt, will dieses zudem ausschließlich in den Bau oder Kauf eines Eigenheims investieren - so eine repräsentative Studie der Postbank in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach vom Herbst 2012. Doch das Eigenheim mag noch so hoch im Kurs stehen. Nur wenn es bis Rentenbeginn wirklich schuldenfrei ist, bringt es seinen Besitzern im Alter einen Vorteil in Form der Mietersparnis. Die allein reicht zusammen mit der gesetzlichen Rente aber nur selten aus, um die Lebenskosten im Alter finanzieren oder gar den bis dahin gewohnten Lebensstandard zu halten. Das gilt vor allem für Ruheständler, die jahrzehntelang jeden Cent in die eigene Immobilie gesteckt haben. Zusätzliches Vermögen ist dann oft nicht vorhanden. Auch viele Freiberufler und Gewerbetreibende haben ihr Geld in die eigene Immobilie gesteckt, dafür aber nicht selten die sonstige finanzielle Absicherung im Alter vernachlässigt. Kurz: Sie sind zwar vermögend, aber trotzdem knapp bei Kasse.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts besitzen rund 51 Prozent der Seniorenhaushalte im Alter zwischen 65 und 69 Jahren eine Immobilie. Aber die Geldmittel sind knapper, als sie dachten. In jedem zweiten Singlehaushalt über 65 liegt das Monatseinkommen unter 1.250 Euro netto. Rund 20 Prozent der Seniorenehepaare müssen mit weniger als 1.500 Euro netto im Monat auskommen. Bei derart knappem Budget können schon steigende Nebenkosten für das Eigenheim die Haushaltskasse über Gebühr belasten, von zusätzlichem Geldbedarf für einen altersgerechten Umbau der Immobilie, die Beschäftigung eines Pflegedienstes oder schlicht einer Putzhilfe sowie dem Wunsch nach etwas Luxus im Alter ganz zu schweigen.

Der einfachste Weg zu mehr Geld im Alter wäre oft der Verkauf des Hauses und der Umzug in eine kleinere Mietwohnung. Wird der Verkaufserlös in einen guten Auszahlplan oder eine Sofortrente investiert, lässt sich daraus eine auskömmliche Zusatzrente generieren. Ein solcher Schritt erscheint vielen Senioren jedoch wie ein Offenbarungseid. Sie haben Jahrzehnte für das Eigenheim geschuftet und die Schulden abgetragen, obendrein ein Großteil ihres Lebens dort verbracht. Den mühsam aufgebauten Schatz jetzt wieder aus der Hand zu geben, fällt daher schwer. Außerdem müssten sie womöglich Jahr für Jahr steigende Mietkosten schultern. Das lässt die Zusatzrente netto schnell wieder zusammenschmelzen, so dass unterm Strich trotz Hausverkauf weit weniger als das erhoffte Plus zum Leben übrig bleibt.

Neuerdings gibt es aber auch andere Lösungen. Reicht das Geld im Alter nicht aus, kann die schuldenfreie Immobilie auch direkt in eine Zusatzrente umgewandelt werden. "Eat your brick" - "Verzehr dein Haus" heißt das Modell etwas flapsig in den USA, dem Mutterland der Rentenhypotheken. Dort ist diese Form des Immobilienverzehrs ebenso wie in England schon seit den 80er-Jahren fester Bestandteil der Alterssicherung. Auch in Spanien, Schweden, Finnland und Frankreich hat das Modell, im Alter zusätzliche Liquidität aus dem Eigenheim zu holen, in den vergangenen Jahren Furore gemacht. Hierzulande kommt das Geschäft mit Immobilienrenten dagegen erst seit wenigen Jahren und auch nur sehr zögerlich in Gang. ÖKO-TEST hat die ersten heimischen Angebote jetzt unter die Lupe genommen und sich am Beispiel eines 70-jährigen Ehepaares, das ein Haus im Wert von 300.000 Euro besitzt, einmal vorrechnen lassen, wie viel Geld sich im Alter aus der Immobilie locker machen lässt.

Das Testergebnis

335 bis 863 Euro Rente, 69.800 bis 200.000 Euro auf einen Schlag. Die derzeit 14 am Markt befindlichen Anbieter offerieren unserem Musterehepaar extrem unterschiedliche Leistungen, die sich zudem nur schwer vergleichen lassen. So sind je nach Anbieter zwischen 335 Euro für eine lebenslange oder 863 für eine zeitlich befristete Monatsrente drin. Alternativ können die Senioren eine einmalige Auszahlung von bis zu 200.000 Euro locker machen, beispielsweise um das Haus altersgerecht umzubauen. Wer sich die Offerten näher anschaut, wird aber schnell feststellen: Kein Angebot gleicht dem anderen. Immobilienrenten sind noch lange kein standardisiertes Produkt. Bei jeder Offerte wird nicht nur anders gerechnet, auch die Modelle unterscheiden sich. Denn je nachdem muss das Haus verkauft, verschuldet oder verrentet werden. Das hat nicht nur Einfluss auf die Höhe der Rente, sondern auch darauf, was dem Ehepaar bleibt, wenn es seine Pläne ändert, bzw. ob und wie viel vom Haus noch für die Erben übrig bleibt.

Kleines Geld für ein großes Haus. Die erste Enttäuschung, die potenzielle Interessenten verkraften müssen, sind die niedrigen Erträge, die das "Verfrühstücken" der Immobilie bringt. In den Produkten sind jede Menge Sicherheitspuffer einkalkuliert, für den Fall, dass der Kunde deutlich älter wird als erwartet oder dass sich die Immobilie nach dessen Tod nicht so gut verkaufen lässt wie geplant. Auch das aktuelle Zinsänderungsrisiko ist eingepreist. Darüber hinaus müssen die Kunden meist sämtliche Nebenkosten des Geschäfts, wie Gebühren für Gutachter, Notar und Grundschuldbestellung tragen.

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Weitere Informationen

Eingeholt wurden Angebote für folgenden Musterfall: Ein Ehepaar, beide jeweils 70 Jahre alt, besitzt - jeweils hälftig - ein Einfamilienhaus in guter Lage (mittlere Großstadt, gute Ausstattung) mit einem aktuellen Verkehrswert von 300.000 Euro (Grundstück 80.000 Euro, Haus 220.000 Euro, Wohnfläche 140 qm, Grundstück 600 qm, Baujahr 1970 voll modernisiert). Das Monatseinkommen des Ehepaars beträgt insgesamt 2.067 Euro netto und soll durch Zusatzeinnahmen aus dem Haus erhöht werden. Dazu kann das Haus wahlweise beliehen oder verrentet werden. Akzeptiert wurden Angebote für einen Verkauf auf Rentenbasis, Umkehrhypotheken sowie Rentenhypotheken. Stichtag für die Konditionen war der 15. Januar 2013. Alle Daten wurden direkt von den Anbietern abgefragt, verarbeitet, überprüft und den Anbietern zur Verifikation zurückgespielt.