Silberfische im Bad, Motten im Kleiderschrank oder Ameisen im Wohnzimmer – Schädlinge in einer Mietwohnung sind nicht nur lästig. Sie stellen auch einen Mangel an der Mietsache dar. Der Vermieter ist verpflichtet, umgehend für Abhilfe zu sorgen.
Wann liegt ein Schädlingsbefall vor?
"Dafür gibt es keine klare Definition", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Ein einzelner Käfer oder eine Ameise stellt noch keinen Befall dar. Hier kommt es drauf an, wie viele Exemplare man beobachtet und wie oft sie zu sehen sind. "Bei Ratten, Mäusen, Wespen- oder Taubennestern im Haus oder auf dem Balkon ist die Sache aber klar: Das ist Schädlingsbefall."
"Amtsgerichtlich wurde beispielsweise festgestellt, dass Motten in der Mietwohnung dann einen erheblichen Ungezieferbefall darstellen, wenn wöchentlich sieben bis acht Exemplare beim Putzen entfernt werden und dabei auch noch in der Regel zwischen 20 und 30 Flecken von getöteten Motten an den Wänden sind", sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. "Auch 10 bis 15 Silberfische in der Wohnung sind laut Rechtsprechung ein Mangel, vereinzeltes und nur zeitweises Auftreten von Silberfischen dagegen nicht."
Was muss der Mieter tun, wenn er Schädlinge entdeckt?
"Für die Beseitigung der Schädlinge ist der Vermieter zuständig, denn es handelt sich grundsätzlich um einen Mangel an der Mietsache", sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbundes. "Der Mieter muss seinen Vermieter umgehend informieren, wenn er einen Schädlingsbefall feststellt."
Sollte der Mieter selbst versuchen, das Ungeziefer loszuwerden?
Er kann es versuchen, wenn es sich um wenige Schädlinge handelt. "Eine Spinne oder zwei Silberfische sind sicher noch kein Grund, den Vermieter zu informieren", meint Jutta Hartmann.
Meldet der Mieter aber einen größeren Befall nicht, haftet er grundsätzlich für daraus entstehende Folgeschäden, zum Beispiel, wenn eine Ratte die Elektroleitungen anknabbert oder das Mauerwerk durch Insekten beschädigt wird.
Wer bezahlt die Beseitigung der Schäden?
Grundsätzlich ist der Vermieter in der Pflicht. "Schädlingsbekämpfung gehört zu seiner Instandhaltungsverpflichtung", sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins.
Ist aber eindeutig festzustellen, dass das Ungeziefer vom Mieter angelockt oder eingeschleppt wurde, muss dieser den Schaden bezahlen. Denn Mieter sind verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. "Die Schuldfrage ist aber meist nicht eindeutig zu klären und führt häufig zum Streit zwischen den Parteien", so Pliester.
"Ist eindeutig nachweisbar, dass der Mieter zum Beispiel Bettwanzen von einer Urlaubsreise mitgebracht hat, muss er auch die Kosten für die Schädlingsbekämpfung tragen", sagt Julia Wagner.
Kann der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen?
"Nein, es handelt sich um akut anfallende Instandhaltungskosten, die nicht auf den Mieter umgeleitet werden dürfen", stellt Thomas Pliester klar.
Anders ist das bei regelmäßigen, vorbeugenden Maßnahmen des Vermieters gegen Schädlinge, zum Beispiel gegen Ratten im Keller. Diese Kosten können als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Rechtfertigt ein Schädlingsbefall eine Mietminderung?
Grundsätzlich stellt er einen Mangel dar, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, bis der Schaden beseitigt ist. "Wie hoch jeweils die Mietminderung ausfallen kann, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet", sagt Julia Wagner. Es hängt davon ab, wie weit die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist.
"Mieter sollten das realistisch einschätzen", meint Thomas Pliester. "Liegt etwas Mäusekot auf dem Balkon, aber es zeigt sich keine Maus, darf man die Miete nicht mindern, auch wenn es die unangenehme Vorstellung weckt, dass sich in der Nähe Mäuse befinden."
Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommt?
"Dann kann er selbst einen Kammerjäger beauftragen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen", sagt Julia Wagner.
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